房地产概念

容积率

（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）

是指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率。又称 建筑面积毛密度 。

容积率的值通常是以地块面积为 1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数来表示。计算公式为总建筑面积／土地总面积。

• 对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例;
• 而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 3，绿地率应不低于 30%。

相关面积

建筑面积 = 套内建筑面积 + 公推面积

套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积

建筑面积

房屋建筑面积为各层建筑面积，包括地下室面积的总和。

其指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积

房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米（含 2.20 米，下同）以上的永久性建筑。

套内建筑面积

套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。

套内墙体面积

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。

公摊面积

公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积

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• 建筑面积/套内面积/使用面积/公摊面积，一看就懂

区域概念

CBD

中央商务区(Central Business District，简称 CBD)指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。

CCD

中央文化区（Central Culture District，简称 CCD），是指随着经济发展到一定阶段，位于城市中心地带，并具有城市一流生活素质、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。

CLD

CLD 的中文意思就是中央生活区，英文全称为 Central Living District。

CLD 的定义则是在一个大型城市中，在总体规划引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化。

那些由若干个居住区组成的，可满足城市主流人群集中居住、教育、消费、娱乐、健身的区域，位于城市居住中心地带，又有城市一流的生活和高尚人文、生态环境的居住区域。

CID

CID 即中央科技区，顾名思义，是高新产业最集中的区域。是指具备了如下特征的城市区域，一是高科技产业中心，二是知识经济的发源地，三是汇聚了时代最有活力的新经济模式，四是科学、教育、文化高度集中，五是一流的人才、超前的创业模式

CRD

CRD 为休闲娱乐中心区。

• Capital：意为“首都、首府”，同时也有“重要的”含义。
• Recreation：包括所有能够达到消遣和娱乐目的的活动。
• District：表明是“区域、地域”，也有“行政区”的含义。

HOPSCA

HOPSCA 是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。

HOPSCA 为 Hotel、Office、Park、Shoppingmall、Convention、Apartment 构成。HOPSCA 包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能。

SHOPPINGMALL

Shoppingmall 的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”

MALL 全称 Shoppingmall，在中国一般音译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。西方国家也称 Shopping Center，即“购物中心”。

一个真正意义上的 Shoppingmall 大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。

OUTLETS

奥特莱斯（OUTLETS） 是英文 OUTLETS 的中文直译。其英文原意是“出口、出路、出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

Townhouse

Townhouse 是一种 3 层左右、独门独户、前后有私家花园及车库（车位）的联排式住宅，从形式上说，确实接近于联排别墅。

Townhouse 是公寓和别墅的中间形态。

LOFT

现在所谓 LOFT 所指的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，这个含义诞生于纽约 SOHO 区。LOFT 的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征！

loft 户型通常是小户型，高举架，面积在 30-50 平米，层高在 3.6-5.2 米左右。 虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近 2 倍；高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。

SOHO

SOHO，即 Small OfficeHome Office，家居办公，大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作人、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、网站等等。

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• CBD、CCD、CLD、CID都有啥区别？一文看懂12个地产概念

买卖税务概念

满二

或者“满两年”，就是指从购买房屋过户缴纳契税为准，即从缴纳契税出具契税发票的日期开始算起，至今的时间已经时隔两年。

满五

满五年,则是指从获得不动产权证开始或契税票出票日开始，至今时间满五年或超过五年。

满五唯一

指某个家庭（家庭成员包括：夫妻双方及未成年子女）在该省内，登记在国土局系统里有且只有一套住房，并且获得房产证之日或契税票出票时间开始计算，年限已满五年或超过五年。

满两年和满五年 区别

• 最大的区别就是缴纳税费
• “满两年”需缴纳的税费
  • 契税。首套房/二套房≤90㎡，征收计税价的 1%；首套房>90㎡，征收计税价的 1.5%；二套房>90㎡，征收计税价的 2%。
  • 个人所得税。个人所得税＝计税的价格×1%（或是 1.5%、3%），或者是两次交易差额的 20%。
  • 中介费。征收成交价的 1%-3%不等
  • 不动产证“满两年”免征普通住宅增值税；如果不动产证未满 2 年，或者属于非普通住宅，征收计税价的 5.6%。
• 满五年”需缴纳的税费
  • 契税。首套房/二套房≤90㎡，征收计税价的 1%；首套房>90㎡，征收计税价的 1.5%；二套房>90㎡，征收计税价的 2%。
  • 中介费。征收成交价的 1%-3%不等。
  • 不动产证或契税票出票“满五年”能免征普通住宅增值税和个人所得税。

总的来说，如果在买二手房的时候:

• 买到“满两年”的房子（普通住宅），那么可以省下缴纳增值税的钱；
• 如果买到“满五年”的房子（普通住宅），那么可以省下缴纳增值税和个人所得税的钱。

房地产个人所得税

是按应纳税所得额的 20%征税，不是按销售收入，可以把以前买房的成本扣除，但必须提供相关的票据资料。

现金短债比

是现金与流动负债的比值，称为现金比率，是衡量短期偿债能力的比率。

房产概念

拆迁房

指的是某一片区有旧改规划，但没正式开始拆迁的房子；一般是刚开始签合作框架到计划申报主体草案公示的阶段.

指标房

是某一旧改片区内，已经签约的房子；一般是签约移交物业到拆迁阶段。这类房子产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，这类房子问题是资金成本较长，周期较长。

安置房

指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

回迁房

是开发商征收土地时，赔还回迁民的房子。建设行为主体是开发商，作用是赔偿原住户，搬入人是房子被动迁的住户，基本上不收费。

• 被动迁的房子如果是商住楼，回迁的也应该是商住楼
• 假如被动迁的是团体土地上边的私房，因沒有缴纳土地出让金，回迁房就不可以发售交易。在二手过户的时候，会要买家补交地税。

回迁房与拆迁安置房的区别

是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房；

但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

城改房

是旧村改造房，是用以安装村民(住户)的住房建设，常用土地一般是根据划转方法获得，因此在一定水平上减少了新楼盘开发成本费，市场销售价格较低。

回迁房和城中村改造房性质区别

回迁房享受国家政策优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有其他房屋的权能。

拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。

城中村改造的房屋在交纳土地出让金，具备合法手续能够上市的情况下，与普通的商品房是没有实质区别的。

房产五证

• 五证

  1. 《国有土地使用证》

     • 主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

  2. 《建设用地规划许可证》

     • 经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

  3. 《建设工程规划许可证》

  4. 《建筑工程施工许可证》

     • 没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

  5. 《商品房销售（预售）许可证》

     • 政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。

  6. “五证”之中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。

  7. 未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的

  8. 未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的

• 两书

  1. 《住宅质量保证书》
  2. 《住宅使用说明书》

• 一表

  • 《竣工验收备案表》
    • 表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。

大小产权

从法律上而言，房屋产权是没有大小之分的，所谓的“大产权”和“小产权”只是房产行业的通俗说法而已。

房屋产权包括：

• 房屋所有权

  • 房屋所有权是永久性的

• 土地使用权

  • 土地是有使用年限的

• 大小产权特点及区分

  • 国家发产权证的叫大产权。
  • 大产权房也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易。
  • 国家不发产权证, 由乡镇政府发产权证书的叫小产权。
  • 小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

如果是国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，属于大产权(经济适用房除外)。这类房产在建设之初就已经向国家缴纳了相应的土地使用费用，个人在购买后，受到国家的认可，可以出售、抵押。

小产权房的建设用地一般是乡政府集体，以乡政府的名义开发。这类房产只能由这个乡的村民购买居住，不受国家承认，下发的房产证是蓝色的小本。

已经有明文规定，城镇户口的人不能买小产权房，村民将自己的小产权房出售后，不得再获批宅基地。

划拨土地出让

通过划拨方式取得土地使用权，是可以转为土地出让的，转为出让土地时，要补交土地出让金。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

• (四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
• 第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

土地划拨及出让

土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。

划拨地和出让地的区别：

• 二者性质不同
  • 出让：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
  • 划拨：划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
• 使用期限不同
  • 划拨：划拨土地使用权没有使用期限的限制，
  • 出让：出让土地使用权则有土地使用年限的限定。
• 取得方式不同
  • 出让：土地使用权出让方式：协议、招标、拍卖。
  • 划拨：建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
• 费用不同
  • 出让：获取出让土地使用权要向国家支付土地出让金，
  • 划拨：获取划拨土地使用权无需缴纳土地出让金，
• 权利义务关系不同
• k 出让：土地所用权人和土地使用权人的权利义务进行了明确的法律形式的界定，是一种独立的物权，使用权人具有法定范围内任意的处置权，如转让、出租和抵押等。

划拨：划拨土地的土地权人和土地使用权人的权利义务没有明确的界定，使用权人在行使财产权利时要受土地权人的控制或干扰，还不能成为一种完全意义上的独立物权。

土地出让金

划拨土地是土地使用权划拨或者是土地无偿拨用，是不需要缴纳费用的，但是土地出让是需要缴纳土地出让金的。

土地出让金计算方式：

• 发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的 40％计算。
• 有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于 40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的 40％计算。
• 通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的 40％计算土地出让金。
• 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于 60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于 40％的标准计算土地出让金。

网签

一般是指开发商和购房人签订商品房买卖合同后，按照房产主管部门的管理要求，将书面合同录入(包括将签字盖章页上传)房产主管部门的网络管理系统，在网上公布房屋交易状态的行为。

网签不是一个法律术语，目前还没有法律法规对它进行规定，它只是房产主管部门对商品房交易进行网络管理的一项行政管理措施，其目的是为了防止开发商“一房多卖”。

还有一个作用是网上实时更新房源状态，任何人都可以在网上查询已取得预售许可证的楼盘房源信息。

网签备案

来源于商品房预售合同登记备案，顾名思义就是将网签过的合同进行网上登记备案，是房产主管部门应用网络信息技术，对房屋交易合同进行网上登记备案。这既是法律规定的开发商必须履行的义务，也是房产主管部门必须履行的职责。

经过网签备案的房屋，非经买卖双方协商一致解除合同并向房产主管部门申请注销备案登记，开发商无法再次对外销售该房屋。

预告登记

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

除了预购商品房可以办理预告登记外，预购商品房还可以办理抵押预告登记，以及不动产买卖预告登记、不动产抵押预告登记等。

经过预告登记的房屋，虽不具有物权变动的效力，但在法定期限内具有对抗第三人的准物权效力。未经预告登记权利人书面同意，处分该房屋的，不发生物权效力，即处分行为无效。

与网签、网签备案不同，预告登记不是在房产主管部门办理，而是在自然资源部门（即国土资源部门）下属的 不动产登记中心 办理。

预告登记与网签、备案的区别

网签、网签备案均属于行政管理措施，不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。也就是说，经过网签或网签备案的合同，不会对合同之外的第三人产生物权公示效力，开发商仍有可能处分(包括出售或抵押等)该房屋，并且开发商的处分行为并不当然无效。

参考

• 购房合同网签、备案、预告登记